Certificazione energetica: il ruolo dell'amministratore di condominio e dei condomini nell'ambito della certificazione energetica degli edifici esistenti

certificazione energetica Nell'ambito di un panorama normativo sempre più complesso si affaccia, con prepotenza, un nuovo adempimento denominato “certificazione energetica”. Per coloro i quali sentono ora, per la prima volta, parlare di questo argomento, basti sapere che questo obbligo è in vigore, alla data di redazione del presente articolo, solo in alcune regioni tra le quali la Lombardia (regione a cui fa riferimento la normativa indicata nel presente articolo).
Secondo il legislatore europeo che ha emanato la direttiva sul rendimento energetico nell’edilizia (2002/91/CE) dalla quale è partito tutto questo processo, la “certificazione energetica” è “uno strumento di trasformazione del mercato immobiliare il cui scopo è quello di migliorare la trasparenza e l'efficienza (degli immobili, ndr) fornendo ai potenziali acquirenti e locatari una informazione oggettiva delle prestazioni energetiche dell'immobile da acquistare o affittare”.
Tradotto in altri termini la certificazione energetica di un immobile è un documento in grado di stabilire, con precisione, il futuro consumo dell’appartamento preso in esame. Abituiamoci sin da subito a chiedere al venditore “quanto consuma questa casa” perché questa informazione è un nostro diritto e la rispondenza tra i consumi energetici riscontrati e quanto dichiarato sul certificato energetico deve essere, entro certi termini, molto elevata. Pena problemati che di carattere legale.
Vediamo di capire, ancora una volta, quali sono gli edifici soggetti all’obbligo di certificazione energetica e con quali tempistiche entrerà integralmente in vigore questo obbligo.
Per meglio comprendere le diverse scadenze temporali dobbiamo necessariamente prendere in esame la normativa vigente in Lombardia ed in particolare il D.G.R. VIII/5773 (“disposizioni inerenti all’efficienza energetica in edilizia”) che, all’art. 6 comma 2, recita quanto segue:

  1. a decorrere dal 1° settembre 2007, per tutti gli edifici, nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell’intero (immobile, ndr) che avvenga mediante la vendita di tutte le unità immobiliari che lo compongono, effettuata con un unico contratto. Qualora l’edificio oggetto di vendita sia costituito da più unità immobiliari, servite da impianti termici autonomi, è previsto l’obbligo della certificazione energetica di ciascuna unità;
  2. a decorrere dal 1° settembre 2007 ed entro il 1° luglio 2009, nel caso di edifici di proprietà pubblica o adibiti ad uso pubblico, la cui superficie utile superi i 1000 m2;
  3. a decorrere dal 1° settembre 2007, l’attestato di certificazione energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare interessata è nece ssario per accedere agli incentivi ed alle agevolazioni di qualsiasi natura, sia come sgravi fiscali o contributi a carico di fondi pubblici o della generalità degli utenti, finalizzati al miglioramento delle prestazioni energetiche dell’unità immobiliare, dell’edificio o degli impianti. Sono in ogni caso fatti salvi i diritti acquisiti ed il legittimo affidamento in relazione ad iniziative già formalmente avviate a realizzazione o notificate all’Amministrazione competente, per le quali non necessita il preventivo assenso o concessione da parte medesima;
  4. a decorrere dal 1° gennaio 2008, nel caso di contratti “servizio energia”, nuovi o rinnovati, relativi ad edifici pubblici o privati;
  5. a decorrere dal 1° luglio 2009, nel caso di trasferimento a titolo oneroso delle singole unità immobiliari;
  6. a decorrere dal 1° luglio 2010, nel caso di locazione dell’edificio o della singol a unità immobiliare.

In relazione all’obbligo di certificazione energetica ci vengono posti i più svariati quesiti, ma la domanda che capita con maggiore frequenza riguarda l’obbligo di certificazione energetica di un edificio di vecchia data: ricordiamo che non esiste alcuna relazione tra l’età dell’edificio e l’obbligo di certificazione energetica e che la certificazione energetica di un edificio esistente va predisposta (alla data di redazione del presente scritto) secondo lo scadenziario imposto dal sopra citato articolo e per le finalità sopra indicate (locazione e trasferimento a titolo oneroso).

Fatte le doverose precisazioni di carattere introduttivo vediamo di capire quale possa essere il ruolo dell’amministratore di condominio nell’ambito della certificazione energetica e cosa egli debba (o possa) fare per andare incontro a questo adempimento normativo. Si deve innanzitutto precisare che, a livello formale, non esiste alcun tipo di obbligo in capo all'amministratore di condominio, infatti il D.G.R. 5018/07 e il D.G.R. 5773/08 non parlano di “amministratore” ma solo e sempre di “proprietario”. Questo fatto, come cercherò di illustrare, non esclude questa figura da alcuni obblighi, quantomeno “professionali”, per andare incontro a delle necessità oggettive dei condòmini che abitano lo stabile oggetto di amministrazione.
In particolare, la certificazione energetica di condominio permette di fronteggiare tre casi:

  1. condòmini interessati ad avere una valutazione di consumo del proprio condominio per pianificare azioni di “riqualificazione energetica” (come molti di Voi sanno gli interventi di “riqualificazione energetica” sono detraibili al 55%);
  2. proprietari di appartamenti in procinto di movimentare il proprio patrimonio immobiliare e che quindi hanno (o avranno) la necessita di allegare, all’atto notarile, l’attestato di certificazione energetica;
  3. proprietari di appartamenti che desiderano affittare il proprio appartamento (o che già lo affittano) e che quindi hanno (o avranno) la necessità di consegnare al conduttore la certificazione energetica.

L’amministratore di condominio deve essere informato sulla normativa vigente e deve comprendere, con estrema precisione, il valore di una certificazione energetica professionale eseguita nel pieno rispetto della procedura di calcolo imposta dalla vigente normativa, affinché la certificazione energetica sia una vera perizia attestante il valore di consumo del palazzo e non un semplice “pezzo di carta” associato al condominio. L’amministratore è il referente unico di un gruppo di condòmini che abitano il medesimo palazzo e l’idea di proporre in assemblea di condominio, sin da oggi, la certificazione energetica di un edificio esistente, è un sintomo di costante aggiornamento professionale nonché un modo per adempiere ad un’imposizione che, entro brevissimo, diventerà obbligatoria per le categorie di persone sopra indicate. Mi preme sottolineare come, in un’ottica di mercato in cui i l valore di classe energetica sarà un parametro commerciale rilevante, affidare la perizia a certificatori con poca esperienza potrebbe, in alcuni casi, pregiudicare notevolmente il valore commerciale dell’immobile (si ricorda che tutte le nuove costruzioni devono necessariamente rientrare nei rigidi parametri di dispersione termica imposti dagli Allegati al DGR 5773. Tutte le nuove case avranno classi energetiche “importanti” e quindi la “concorrenza” delle nuove abitazioni sarà molto forte). La certificazione energetica, rispettando l’ottica data dal dettato normativo, si trasforma in un valore aggiunto alla proprietà immobiliare, non rimanendo un semplice pezzo di carta.
Si deve ricordare inoltre che il soggetto certificatore rilascia al condominio, al termine del processo di valutazione energetica dell’edificio, l’attestato di certificazione energetica nel quale viene indicata non solo la class e di appartenenza, ma anche un elenco di possibili interventi migliorativi delle prestazioni energetiche del sistema edificio-impianti. Obbligo del certificatore energetico è quello di suggerire interventi volti a migliorare le prestazioni del sistema edificio-impianti a beneficio dell’ambiente, ma anche proporre ai condòmini, spesso ignari, possibili interventi per ridurre i costi della bolletta energetica del palazzo. La certificazione energetica può essere quindi un’opportunità per valutare soluzioni volte al risparmio energetico nonché uno strumento utile per valutare e studiare, in concerto con i certificatore energetico, ricche opportunità di investimento sulla propria proprietà immobiliare.

In considerazione dei ristretti tempi imposti dal dettato normativo in materia di certificazione energetica è bene ricorrere alla certificazione degli immobili sin da ora per non giungere troppo in pross imità delle stringenti scadenze imposte dal legislatore, affidando all'amministratore la scelta (in concerto con i condòmini) del “fornitore del servizio”, avendo ben a mente cosa significhi produrre un certificato energetico nelle modalità imposte dalla procedura di certificazione emanata dalla regione Lombardia e tenendo presente che il costo di una singola certificazione energetica (“di appartamento”) è di gran lunga superiore, se riproporzionata, al costo della certificazione energetica di condominio.

Analizzato, sommariamente, il ruolo dell’amministratore di condominio prendiamo in esame alcuni punti sui quali è necessario prestare attenzione. Il primo aspetto che mi preme affrontare riguarda la validità dell’attestato di certificazione energetica: l’attestato di certificazione energetica ha una validità massima di 10 anni a partire dal suo rilascio ed è aggiornat o ad ogni intervento che modifica la prestazione energetica dell’edificio o dell’impianto (cfr. art. 7 co. 3 DGR VIII/5773). Sebbene risulti ovvio che sia necessario modificare l’attestato di certificazione energetica “ad ogni intervento che modifica la prestazione energetica”, si ricorda che, a livello teorico (e pratico!), sostituire un singolo serramento in un palazzo “modifica la prestazione energetica”.
Affinché non si abbia un documento privo di rispondenza (e pertanto privo di valore legale), si devono informare i condòmini circa questa problematica ed aggiornare l’attestato di certificazione ogni qualvolta un inquilino interviene sulle prestazioni termiche dell’edificio. Sulla base della nostra esperienza basta informare i condòmini circa questa problematica e tutto si risolve in maniera semplice. All’atto pratico, poi, siamo soliti allegare alla certificazione energetica un “libro di palazzo” che consiste di un censimento preciso e costantemente aggiornato di tutti i serramenti e di tutti i vetri presenti in ogni singolo appartamento così da poter identificare, con semplicità, eventuali interventi operati dai condomini.

Il secondo problema riguarda i palazzi dotati di riscaldamento centralizzato in cui solo pochi inquilini hanno adottato interventi volti alla riduzione dei consumi energetici. Il caso è semplice: poiché la certificazione energetica “di condominio” (in caso di riscaldamento centralizzato) si basa su di una valutazione delle prestazioni dell’intero palazzo, la classe energetica risultante sarà un valore frutto delle prestazioni degli elementi che compongono l’intero palazzo, ma se tutti i condomini hanno, per esempio, vetri singoli ed un solo condomino ha, per esempio vetri tripli, quest’ultimo sarà fortemente penalizzato d a un giudizio espresso “sul condominio” e non “sul suo appartamento” (che sicuramente, in caso di valutazione singola, avrebbe un giudizio migliore rispetto ad una valutazione “globale”). Questa situazione, in un mercato in cui il valore di classe energetica sarà una discriminante commerciale molto forte, potrebbe penalizzare il singolo appartamento che ha discrete prestazioni energetiche. In questo caso è nostra prassi prevedere un numero di certificazioni “singole” rivolte a quei condomini che richiedono una valutazione “puntuale” della propria unità immobiliare.

Altra problematica riguarda le tempistiche: da un lato quelle normative, strettissime e mai prorogate (indice, in un clima politico “milleproroghe”, di estrema serietà del progetto), dall’altro quelle tecniche per procedere ad una certificazione energetica di condominio che non sia solamente un pezzo di carta, bensì ciò che effettivamente deve essere, ovvero una valutazione effettiva delle prestazioni del sistema edificio-impianti. Le fasi di una certificazione energetica di condominio sono diverse ed i tempi, specie per l’approvazione di un progetto da parte dell’assemblea di condominio, possono essere molto lunghi.

Spero, in conclusione, di aver esposto con chiarezza gli elementi che caratterizzano una certificazione energetica “di condominio” ed il ruolo che hanno i singoli attori, siano essi amministratori di condominio, condòmini o certificatori energetici. L’aspetto più importante è affidare la valutazione energetica ad uno o più professionisti in grado di eseguire una prestazione professionale affinché, come espresso in precedenza, la certificazione energetica non sia solo un pezzo di carta associato al condominio, ma una vera e propria valutazione dei consumi del sistema edi ficio-impianti a beneficio della trasparenza nel mercato immobiliare. Per ogni altra informazione restiamo disponibili ai numeri sotto indicati.  

Ing. Alessio Sanavio

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Referente di progetto: ing. Alessio Sanavio

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